Методология индивидуальной оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости. Основные замечания к отчетам об оценке.

Наиболее распространенные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки в отчетах об оценке:

Рыночная стоимость объектов капитального строительства определяется без учета налога на добавленную стоимость, или же определяется с учетом стоимости земельного участка, на котором расположен объект. В отношении земельных участков (в случае оспаривания кадастровой стоимости именно земельного участка) неверно определяется статус – оценивается право аренды, а не право собственности.

В нарушение принципа существенности п. 4 ФСО № 3 и принципа достаточности информации п. 19 ФСО №1 отсутствует описание улучшений оцениваемого земельного участка, в результате чего не представляется возможным получить полное представление об объекте оценки и проверить корректность применения подходов и методов к оценке, а также проанализировать полученную итоговую рыночную стоимость объекта оценки на соответствие данным рынка.

Анализ рынка не соответствует требованиям п. 11 ФСО № 7: отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок, интервалы значений цен, интервалы значений основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых с объектом оценки объектов, отсутствуют основные выводы.

Для расчетов в рамках применения сравнительного подхода к оценке подбираются аналоги, принадлежащие к другому сегменту рынка, или же имеющие другие значительные отличия от оцениваемого объекта, что в результате приводит к значительной величине итоговых корректировок, нарушение п. 14 ФСО № 1.

Корректировки в рамках применения сравнительного подхода вносятся экспертно, без соответствующих обоснований, или же со ссылками на источники информации, которые невозможно проверить на предмет авторства и даты получения этой информации, нарушение п. 10 ФСО № 3.

В рамках применения доходного подхода используются данные, предоставленные заказчиком, а не рыночные данные. Полученные величины арендных ставок, операционных расходов и ставок дисконтирования (или капитализации) не анализируются на соответствие рыночным данным и значительно от рыночных соответственных величин отличаются. Нарушение принципа обоснованности п. 4 ФСО № 3.

В рамках применения затратного подхода к оценке величины полученной в результате расчетов восстановительной стоимости, физического износа объектов не анализируются на соответствие рыночным данным и реальному физическому состоянию объекта, нарушение п. 4 ФСО № 3.

Не применяется доходный подход к оценке для земельных участков, застроенных доходными объектами, то есть способных генерировать доход, п. 23 ФСО № 7. Аналогично некорректен отказ от применения сравнительного подхода для объектов, принадлежащих к сегменту рынка, который является развитым и в общедоступных источниках информации имеются предложения по продаже аналогичных объектов.

Используется информация о событиях, произошедших после даты оценки, п. 19 ФСО № 1.

Отсутствуют, либо приведены в нечитаемом виде копии материалов, подтверждающих достоверность информации об объектах-аналогах, использованных для расчетов, нарушение п. 10 ФСО № 3.

Для расчетов применяются математические методы, описание применения которых, расчеты и пояснения к расчетам приводятся в таком виде, который не позволяет воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам, нарушение принципа проверяемости п. 4 ФСО № 3.

Полученная в результате расчетов итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки не соответствует данным, приведенным в разделе анализа рынка, нарушение принципов однозначности и проверяемости п. 4 ФСО № 3.

Оценка ОКС и ЗУ для оспаривания кадастровой стоимости проводится нашими специалистами в кратчайшие сроки. Сделать заказ либо получить консультацию можно по телефону.  

Мы работаем ежедневно: с 8.00 до 22.00

Звоните нам по телефону (495) 105-95-30 либо пишите на email: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.;

Офис компании: ул. Давыдковская, дом 3.

ООО "Городская Оценочная Компания" благодарит за предоставленные материалы:Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в г.Москве.

И лично вице-президента Российского общества оценщиков (представителя Национального совета по оценочной деятельности) Артеменкова Игоря Львовича.