Нормативная и правовая база проведения работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости

  • 1. Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  • 2. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
  • 3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
  • 4. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 03.11.2006г. №358 «Об утверждении Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения»
  • 5. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 июля 2011 г. №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»
Группировка объектов недвижимости:

Объекты, содержащиеся в перечне, в соответствии с п. 16 ФСО № 4, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.

Объем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории г. Москвы

Дата формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Количество объектов недвижимости в Перечне объектов оценки Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
01.01.2014 г. 5 983 911 5 983 911
Количество объектов оценки в разрезе групп

Структура объектов нежилого фонда перечня объектов оценки

Объекты нежилого фонда – 1 591 506

Технология проведения работ по определению кадастровой стоимости. Используемые методы при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости

Ценообразующие факторы

Физические характеристики объекта оценки

Характеристики местоположения
  • Вид объекта
  • Площадь
  • Материал стен
  • Год постройки
  • Количество надземных этажей
  • Состояние объекта недвижимости
  • Наименование территории (основная, дополнительная)
  • Административный округ (наименование)
  • Расстояние до центра административного округа
  • Район г. Москвы
  • Расстояние до исторического центра г. Москвы
  • Расстояние до ближайшей ж/д станции, ж/д платформы, ж/д вокзала
  • Местоположение относительно кольцевых транспортных магистралей города
  • Расстояние до зон рекреации
  • Расстояние до МКАД (для объектов, расположенных за МКАД)
  • Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта
  • Расстояние до промышленных зон
  • Расстояние до ближайшей станции метро
  • Расстояние до ближайшей транспортной магистрали
  • Расстояние до центров Зеленограда
Характеристики окружения
  • Ближайшая станция метро (наименование)
  • Торговый коридор
  • Крупные торговые объекты
  • Промзоны (связность)
  • Инфраструктура (связность)
Информация о ветхом, аварийном состоянии объектов, сервитуты

Сбор исходной информации о ценообразующих факторах на примере города Москвы

Источник информации Предоставленные сведения
Управление Росреестра по г. Москве
  • 1. Перечень объектов оценки. Данный перечень содержит физические и адресные характеристики объектов оценки
  • 2.Кадастровое деление г. Москвы
Законы города Москвы Административные округа г. Москвы, кадастровые районы
Базы данных, содержащаяся в программном комплексе MosMap-Gis Москва Картографическая информация о расположении транспортных магистралей, кольцевых транспортных магистралей, вокзалов, платформ, остановок общественного транспорта, промышленных зон, зон рекреации, пристаней, водных объектов и станций метро. Картографическая информация об исторических улицах и площадях г. Москвы

Корректировка на долю земельного участка в стоимости объекта капитального строительства

Расчет корректировки на долю земельного участка в стоимости объекта капитального строительства в зависимости от этажности и материала стен на примере объектов офисно-делового назначения

В=Vb/Vo

Где:

  • B - доля стоимости улучшений в стоимости объекта
  • Vo – стоимость всего объекта недвижимости
  • Vb – стоимость улучшений земельного участка

Среднее значение доли земельного участка

Наименование Количество надземных этажей
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Кирпичные и монолитные 24.3% 19.3% 19.5% 15.9% 16.4% 14.1% - 14.6% - 13.8%
Прочее 28.9% 24.7% 19.1% 23.6% 17.1% 20.3% 16.9% 19.3% 16.5% -
Продолжение таблицы
Наименование Количество надземных этажей
11 12 14 15 17 20 22 25
Кирпичные и монолитные - - - - - - 12.5% 10.2%
Прочее 14.6% 13.9% 13.5% 13.0% 14.0% 12.6% - 12.1%

Зависимость доли земельного участка от этажности

Зависимость доли земельного участка от этажности (для земельных участков, на которых расположены кирпичные и монолитные здания) Зависимость доли земельного участка от этажности (для земельных участков, на которых расположены не кирпичные и не монолитные здания)
   

Статистическое моделирование на примере торговых и офисных объектов

5 группа. Объекты торговли, объекты многофункционального назначения 7 группа. Офисные объекты
Ценообразующие факторы Ценообразующие факторы
  • Расстояние до транспортной магистрали ведущих городских направлений;
  • Расстояние до исторического центра г. Москвы;
  • Расстояние до ближайшей станции метро;
  • Материал стен;
  • Год постройки;
  • Наименование станции метро;
  • Торговый коридор;
  • Площадь
  • Ближайшая станция метро;
  • Год постройки;
  • Материал стен;
  • Площадь;
  • Расстояние до ближайшей станции метро;
  • Расстояние до исторического центра г. Москвы

УПКС=exp(9,724540411773+0,833025642488262*метка
(станция метро)+
0,0391263495661481*метка(год постройки)+(-0,0349102993437026)*метка(материал стен)+
(-0,0000522851386974856)*расстояние до
ближайшей станции метро+
(-1,84945075904442E-06)*расстояние до исторического центра г.Москвы
+(-0,000253315843152612)*расстояние
до транспортной магистрали
ведущих городских направлений+0,334283688210144*торговый коридор+(-0,0564628074212304)*ln(площадь))

УПКС=exp(8,67838009691634+(-0,0607547987175787)*LN(площадь)+
1,13189071607585*метка

(станция метро)+0,0695136591432875*метка(год постройки)+
(-0,0872827473830583)*метка(материал стен)+(-0,000130628627383463)*Расстояние до ближайшей

станции метро+(-9,67190730879085E-06)*Расстояние

до исторического центра г.Москвы)

   
 Поправка Smax/Smin (317361,6/0,3) = -54%  Поправка Smax/Smin (184573,4/0,5) = -54%

Проблемы проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости


В соответствии с Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации ст. 24.18 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки, для целей оспаривания кадастровой стоимости, предоставляется на бумажном носителе и в форме электронного документа, к отчету прилагается, положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Данные документы в электронном виде заверяются электронной цифровой подписью (ЭЦП)


Оценка ОКС и ЗУ для оспаривания кадастровой стоимости проводится нашими специалистами в кратчайшие сроки. Сделать заказ либо получить консультацию можно по телефону:                                            8(495) 105-95-30 с 08.00 до 22.00 ежедневно, кроме воскресенья.


Офис компании: метро "Славянский бульвар"  (последний вакгон из центра) 10 минут пешком, ул. Давыдковская, дом 3, строение 2, этаж 2.

ООО "Городская Оценочная компания" благодарит за предоставленные материалы:

Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии
 Саморегулируемую организацию оценщиков НП "Кадастр-оценка"  

И лично начальника Управления оценки ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», члена Правления НП «Кадастр-оценка» Ковалева Дмитрия Васильевича.