Определение рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС) в целях уточнения и внесения изменения в государственный кадастр недвижимости

Виды и сегменты ОКС (объектов капитального строительства)

Виды недвижимого имущества:

  • • встроенные помещения,
  • • встроено-пристроенные помещения,
  • • отдельно стоящие здания и сооружения, имущественные комплексы.

Сегменты коммерческой недвижимости:

  • • административные (офисные) помещения,
  • • торговые помещения,
  • • складские помещения,
  • • помещения для целей общепита.

Определение рыночной стоимости объектов коммерческого недвижимого имущества

Объект оценки

Указывается вид коммерческого недвижимого имущества

Дата оценки

Указывается дата, по состоянию на которую выполнена кадастровая оценка объекта. В случае отступления от этой даты в задании на оценку следует привести соответствующие пояснения

Предполагаемое использование результатов

Под предполагаемым использованием результатов оценки указывается определение рыночной стоимости объекта оценки для уточнения кадастровой стоимости и внесения изменения в государственной кадастр недвижимости.

Специальные допущения и ограничивающие условия

Данный раздел, наряду с иными допущениями, относящимися к конкретному объекту оценки должен включать нижеследующие специальные допущения и ограничения: Оценщик полагает, что интервал между датой оценки и датой составления отчёта обоснован требованиями ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. В связи с тем, что дата оценки ретроспективная, осмотр объекта оценки проводился только для ознакомления с объектом оценки на местности.

Анализ наиболее эффективного использования:

Под наилучшим и наиболее эффективным использованием подразумевается текущее использование объекта оценки.

Обоснование выбора подходов к оценке:

Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках подходов (п. 14 ФСО №3) и обоснование отказа от применения методов оценки в рамках подходов (п. 20 ФСО №1) должны делаться с описанием каждого метода.

Рыночная стоимость объекта оценки

Рыночная стоимость объекта оценки выражается в денежной форме в валюте Российской Федерации и указывается без вычета любых платежей при совершении сделки. При наличии отклонений необходимо привести объяснение смещения стоимости относительно значений рынка.

Оценка ОКС и ЗУ для оспаривания кадастровой стоимости проводится нашими специалистами в кратчайшие сроки. Сделать заказ либо получить консультацию можно по телефону.  


Мы работаем ежедневно: с 8.00 до 22.00

Звоните нам по телефону (495) 105-95-30 либо пишите на email: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.;

Офис компании:ст. метро Славянский бульвар ул. Давыдковская, дом 3, строение 2, этаж 2.


Документы для описания и идентификации ОКС

  • • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект капитального строительства;
  • • Техническая документация на недвижимое имущество (технический паспорт, кадастровый паспорт, выписки из технического паспорта, поэтажные планы, экспликации и т.п.).
  • • Реестр договоров аренды и существенные условия этих договоров, касающихся размера и состава ставки арендной платы:
    • • Включает/не включает НДС,
    • • Включает/не включает операционные расходы.

Под операционными расходами в настоящем случае подразумевается все расходы компании на эксплуатацию ОКС, коммунальные платежи, налоги, а также расходы по страхованию в том числе:

  • • Оплата услуг управляющей компании (коммунальной службы).
  • • Оплата услуг охранного предприятия.
  • • Оплата услуг по вывозу мусора.
  • • Оплата услуг по предоставлению электроэнергии.
  • • Оплата услуг по предоставлению телекоммуникаций и связи.
  • • Оплата услуг по предоставлению воды.
  • • Оплата услуг по предоставлению бытового газа.
  • • Пропорциональная оплата, производимая в счет погашения арендных (налоговых) платежей за земельный участок, находящийся под недвижимым имуществом собственником недвижимого имущества.
  • • Оплата страховой компании за страхование имущества.
  • • Оплата текущего ремонта недвижимого имущества
  • • Иные платежи, которые могут возникнуть по договору аренды, относящиеся непосредственно к оцениваемому недвижимому имуществу.

Данный вид расходов не включает в себя амортизационные платежи.

Документы для описания и идентификации Земельного участка

  • • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок под оцениваемым объектом. В случае аренды земельного участка, необходим договор аренды и расчет текущих платежей за последний отчетный период и год;
  • • Кадастровый паспорт на земельный участок.
  • • Документы, свидетельствующие об имеющихся обременениях и ограничениях на недвижимое имущество.

В случае оценки объекта незавершенного строительством, необходим план инвестиций по годам с расшифровками по видам расходования средств с учетом НДС.

Определение рынка недвижимости для определения рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС) в целях уточнения и внесения изменения в государственный кадастр недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность экономических отношений между субъектами рынка (продавцами и покупателями) по поводу движения совокупных или отдельных прав (услуг) на недвижимое имущество и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции.

Рынок недвижимости для объекта оценки признается совершенным и открытым, если удовлетворяет следующим требованиям:

  • • совершается достаточное количество экономических отношений (сделок или предложений) между субъектами рынка, удовлетворяющее принципу достаточности количества аналогов,
  • • экономические отношения (сделки или предложения) подтверждаются источниками информации, удовлетворяющих требованиям Федеральных стандартов оценки.

Рынок недвижимости для объекта оценки существует в каждом типе (сегменте) недвижимого имущества по своему функциональному назначению.

Рынок недвижимости для объекта оценки структурируется по территориальному признаку: местный рынок недвижимости (в пределах одного муниципального образования или населенного пункта), региональный рынок недвижимости (в пределах субъекта Российской Федерации), федеральный рынок недвижимости (в пределах Российской федерации).

При наличии совершенного и открытого рынка для объекта оценки расчет рыночной стоимости должен осуществляться на основании сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход

Рыночная стоимость ОКС сравнительным подходом определяется как разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка. Под единым объектом недвижимости подразумевается объект капитального строительства и площадь земельного участка, необходимая для его функционирования.

Выбор объекта-аналога

Объектом-аналогом для объекта оценки признается экономическое отношение (сделка или предложение) между субъектами соответствующего рынка недвижимости, с достаточной долей схожести с объектом оценки по основным ценообразующим факторам:

  • • Местоположение;
  • • Площадь.
Количество и подбор объектов-аналогов
  • • При использовании сравнительного подхода количество объектов-аналогов не может быть меньше, чем количество факторов (элементов сравнения), описывающих объект оценки, плюс один объект-аналог.
  • • Количество факторов (элементов сравнения) для анализа выбранных объектов-аналогов, может быть уменьшено путем подбора объектов-аналогов полностью идентичных объекту оценки по данным факторам (элементам сравнения).
  • • В любом случае количество объектов-аналогов не может быть менее трех.
  • • Подбор объектов-аналогов осуществляется по принципу расширения области поиска от местного рынка недвижимости к федеральному рынку недвижимости.
  • • Сведения об объектах-аналогах подтверждаются источниками информации, удовлетворяющими требованиям Федеральных стандартов оценки.
Корректировки к объектам-аналогам

Стоимостной корректировкой объекта-аналога по одному из факторов (элементу сравнения) для объекта оценки, признается расчетное изменение цены объекта-аналога, основанное на экономических, логических и расчетных обоснованиях в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Данные корректировки могут быть рассчитаны на основе корреляционно-статистических моделей или методом парных продаж.

В удельную стоимость аналогов, приведенную с учетом налога на добавленную стоимость, в процессе применения сравнительного подхода в общем порядке вносятся следующие корректировки:

  • • оцениваемые права ;
  • • корректировка на площадь земельного участка сверх, площади необходимой для функционирования ОКС;
  • • скидка с цены предложения.
  • • поправка на рыночные условия (период продажи).
  • • поправка на состояние объекта.
  • • поправка на масштаб (различие в площадях)
  • • поправка на местоположение.

При выполнении всех корректировок, проводится согласование результатов по методу удельных весовых коэффициентов. Весовые коэффициенты для используемых аналогов не должны существенно различаться.

Определение рыночной стоимости
  • Рыночная стоимость земельного участка определяется согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 №568-р, и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р.
  • Рыночная стоимость объекта капитального строительства определяется вычитанием из стоимости единого объекта недвижимости рыночной или кадастровой стоимости земельного участка для его функционирования. Кадастровый показатель тестируется на соответствие рыночным диапазонам стоимости.

Доходный подход

Рыночная стоимость ОКС доходным подходом определяется как разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка. В случае, если существуют дополнительные доходы от эксплуатации земельного участка (парковка), то данная территория входит в состав единого объекта. Если дополнительные доходы отсутствуют, то площадь функционирования определяется аналогично площади сравнительного подхода.

Методы доходного подхода

В рамках доходного подхода необходимо использовать два метода:

  • Метод капитализации дохода – в случае постоянных потоков доходов от аренды коммерческих объектов недвижимости, для объектов, не требующих значительных инвестиций;
  • Метод дисконтирования денежных потоков в случае непостоянных потоков доходов от аренды коммерческих объектов недвижимости, для объектов требующих значительных инвестиций; для объектов незавершенных строительством.

Рыночная стоимость объекта доходным подходом определяется суммой потоков денежных средств, соответствующих доходам и расходам, приведенных к дате оценки с помощью выбранной ставки и включает следующие этапы:

Этапы
  • • Определение потенциального валового дохода;
  • • Определение действительного валового дохода;
  • • Определение операционных расходов;
  • • Определение коэффициента капитализации/дисконтирования;
  • • Определение чистого операционного дохода;
  • • Определение стоимости реверсии (метод дисконтирования денежных потоков);
  • • Определение итоговой стоимости объекта недвижимости;
Определение ПВД

Определение потенциального валового дохода, приносимого недвижимостью, базируется на анализе и расчете арендных ставок без учета налога на добавленную стоимость. При этом, в первую очередь, анализируются данные из реестра арендных ставок на дату оценки, полученные у Заказчика, на соответствие рыночных условиям. Если фактические арендные ставки входят в диапазон рынка, то к расчету принимается средневесовая арендная ставка или производится сегментирование арендаторов по выделенному признаку. Если фактические арендные ставки не соответствуют рыночным значениям, то необходимо провести расчет арендной ставки.

Дополнительный доход, например, от парковочного пространства, суммируется.

Определение ДВД

Определение действительного валового дохода определяется с учетом процента загрузки объекта недвижимости и дополнительных доходов от эксплуатации здания. Алгоритм выбора процента загрузки аналогичен определению арендных ставок:

  • • анализ показателя на дату оценки оцениваемого объекта;
  • • сопоставление с рыночными условиями;
  • • при соответствии рыночным условиям принимается фактическая загрузка, при отклонении от рыночного диапазона, загрузка объекта рассчитывается или принимается по данным справочников с условием обоснования.
Определение операционных расходов

Выбор уровня операционных расходов соответствует вышеприведенному алгоритму. К расчету принимаются расходы без учета НДС.

В процессе оценки доходным подходом операционный НДС учитывать не надо. Приведение к соответствию результатов сравнительного и доходного подходов ведет к необходимости начисления транзакционного НДС к данным доходного подхода.

Определение коэффициента капитализации/дисконтирования

Значения коэффициента дисконтирования/капитализации должны находится в диапазоне, соответствующим данным обзора рынка недвижимости. Определение ставки капитализации проводят методом рыночной экстракции. При применении коэффициента дисконтирования в процессе реализации метода дисконтирования денежных потоков, данное значение является разницей между ставкой капитализации и нормой возврата.

Стоимость реверсии определяют с учетом ставки капитализации, а приведение результатов к дате оценки осуществляется при помощи коэффициента дисконтирования.

Определение рыночной стоимости
  • • Итоговая стоимость ОКС является разницей между стоимостью единого объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его функционирования.
  • • Приведение к соответствию результатов сравнительного и доходного подходов ведет к необходимости начисления транзакционного НДС к данным доходного подхода.
Согласование

Согласование полученных результатов рыночной стоимости объекта оценки различными подходами осуществляется в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Расчет рыночной стоимости в рамках доходного и сравнительного подходов базируется на ценах предложений, как по продаже, так и по аренде недвижимости. В соответствии с чем можно сделать вывод, что информация, используемая в доходном и сравнительном подходах, в равной степени является рыночной. Принимая во внимание количество и качество исходной информации, а также возможность каждого из подходов учитывать особенности объекта оценки и конъюнктуру рынка недвижимости удельный вес доходного и сравнительного подходов должен быть паритетным, т.е. по 50% каждый подход. В иных случаях требуется обоснование выбора удельных весов.

Итоговая стоимость должна находится в обоснованном диапазоне цен. При наличии отклонений необходимо привести объяснение смещения стоимости относительно значений рынка.

Расчет рыночной стоимости ОКС доходным подходом с точки зрения операционного НДС

С учетом операционного НДС

Показатель

Порядок расчета

1-й год

2-й год

3-й год

4-й год

5-й год

Доходы A 1 180 000 1 239 000 1 300 950  1 365 998  1 434 297
в т. ч. НДС (исходящий НДС) А1 = А × 18 / 118 180 000 189 000 198 450  208 373 218 791 
Расходы (операции, не облагающиеся НДС) B 100 000 105 000 110 250 115 763  121 551 
Расходы (операции, облагающиеся НДС), C 200 000 210 000 220 500 231 525  243 101
в т. ч. НДС (входящий НДС) С1 = С × 18 / 118 36 000 37 800 39 690 41 675  43 758 
Положительный денежный поток A 1 180 000 1 239 000 1 300 950  1 365 998 1 434 297 
Отрицательный денежный поток по расходам B + C 336 000 352 800 370 440  388 962 408 410 
НДС к уплате в бюджет A1 – C1 144 000 151 200 158 760  166 698 175 033 
Чистый денежный поток A – (B + C) – (A1 – C1) 700 000 735 000 771 750  810 338 850 854 
Фактор дисконтирования   0,93 0,81 0,71 0,61  0,53 
Дисконтированный денежный поток   652 753 595 992 544 167 496 848  453 644 
Стоимость: 2 743 404
Без учета операционного НДС

Показатель

Порядок расчета

1-й год

2-й год

3-й год

4-й год

5-й год

Доходы, без НДС А – А1 1 000 000 1 050 000 1 102 500 1 157 625  1 215 506
Расходы (операции, не облагающиеся НДС) В 100 000 105 000 110 250  115 763 121 551 
Расходы, без НДС С – С1 200 000 210 000 220 500 231 525 243 101
Положительный денежный поток А – А1 1 000 000 1 050 000 1 102 500 1 157 625  1 215 506
Отрицательный денежный поток B + (C – C1) 300 000 315 000 330 750 347 288 364 652
НДС к уплате в бюджет   0 0 0  0
Чистый денежный поток (A – A1) – (B + (C – C1)) 700 000 735 000 771 750 810 338 850 854
Фактор дисконтирования   0,93 0,81 0,71  0,61 0,53
Дисконтированный денежный поток   652 753 595 992 544 167  496 848 453 644 
Стоимость: 2 743 404