Городская оценочная компания проводит профессиональную независимую оценку промышленной недвижимости для различных целей. Индивидуальный подход сократит время сбора необходимых документов до минимума, что значительно уменьшит сроки выполнения отчета.
Для чего необходима оценка промышленной недвижимости?
- Оценка промышленной недвижимости необходима для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования.
Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости промышленной недвижимости, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объекта, роли и места рассматриваемого актива в бизнесе клиента. - Оценка промышленной недвижимости проводится для целей привлечения инвестиций.
Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости промышленной недвижимости и величины рисков. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций. - Оценка промышленной недвижимости при его страховании,
необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения, подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде. - Оценка промышленной недвижимости, для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия. Согласно действующему законодательству, предприятие не чаще одного раза в год имеет право переоценивать полностью или частично стоимость ОС. На сегодняшний момент данная процедура является самым простым и эффективным способом оптимизации налогообложения.
- Оценка промышленной недвижимости для постановки на баланс компании
проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи, либо созданы собственными силами, без наличия подтверждающих документов.
Оценка промышленной недвижимости также определяется при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения. - Оценка промышленной недвижимости необходима для внесения её в уставной капитал.
В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку. В случае, если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества. - Оценка промышленной недвижимости проводится для внесения его в уставной капитал ООО,
если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей). Независимый оценщик определяет рыночную стоимость недвижимости, тем самым отражает денежную оценку вносимого имущества в уставной капитал общества. - Оценка промышленной недвижимости проводится при совершении сделок купли продажи.
Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета, и избежать конфликтов между продавцом и покупателем. - Оценка промышленной недвижимости необходима при переходе предприятия на МСФО.
Отражение всех активов предприятия по их справедливой рыночной стоимости является необходимой процедурой при выходе на международные рынки. - Оценка промышленной недвижимости, при передаче его в доверительное управление,
проводится с целью последующего его объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим. При передаче недвижимости в доверительное управление доверительный управляющий предоставляет также технико-экономическое обоснование повышения эффективности использования собственности. Независимый оценщик привлекается для определения рыночной стоимости промышленной недвижимости, при необходимости, специалист окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования. - Оценка промышленной недвижимости проводится для решения имущественных споров.
В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав на имущество. Для цивилизованного способа разрешения конфликта имущественные споры разрешаются в судебном порядке в процессе, которого проводится, обязательная оценка объекта спора. Отчет об оценке промышленной недвижимости представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.
Мы работаем ежедневно: с 8.00 до 22.00
Звоните нам по телефону: +7(495) 105-95-30, либо пишите на email: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.;
Офис компании: ст. метро "Славянский бульвар" (последний вагон из центра), 10 минут пешком, ул. Давыдковская, дом 3.
Отчет об оценке промышленной недвижимости включает в себя следующие разделы:
- Общие сведения:
- Основные факты и выводы
- Задание на оценку
- Сведения о заказчике и об оценщике
- Сертификат качества оценки
- Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
- Применяемые стандарты оценочной деятельности
- Применяемая терминология
- Последовательность определения стоимости
- Описание объекта оценки:
- Общие сведения об оцениваемом объекте
- Документы, представленные заказчиком
- Описание территории и местоположение объекта оценки;
- Анализ рынка недвижимости с учетом сегмента
- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом:
- Методология расчета
- Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом за вычетом износа
- Определение рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом:
- Методология расчета
- Описание аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
- Корректировки к аналогам для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
- Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
- Определение рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом:
- Методология расчета
- Расчет действительного валового дохода
- Определение чистого операционного дохода
- Определение ставки капитализации (либо дисконтирования в зависимости от применяемого метода)
- Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом;
- Согласование рыночной стоимости объектов оценки
- Приложение:
- Фотографии объекта оценки
- Распечатки аналогов*
- Документы заказчика
- Документы оценщика
Оценка промышленной недвижимости начинается с изучения общей информации идентифицирующий объект оценки, данная информация содержится в свидетельстве о собственности, справках БТИ и экспликациях, кадастровом плане земельного участка.
Задание на оценку промышленной недвижимости дает ответ на следующие вопросы:
- Для каких целей производится оценка промышленной недвижимости
- На какую дату составляется отчет об оценке промышленной недвижимости
- В какой временной период проводится оценка промышленной недвижимости
- На какие нормативные акты и стандарты будет опираться оценка к промышленной недвижимости
- Какими допущениями будет ограничена оценка коммерческой недвижимости
- На основании, каких документов, производится оценка промышленной недвижимости.
Сведения об Оценщике дают исчерпывающую информацию на основе, которой можно сделать вывод является ли Оценщик субъектом оценочной деятельности. Сведения о заказчике представляют собой данные документа удостоверяющую личность (для физических лиц) либо реквизиты юридического лица.
Описание объекта оценки, как правило, содержит акт осмотра оцениваемой коммерческой недвижимости.
Акт осмотра, представляет собой документ, содержащий описание главных ценообразующих параметров, на основе которых проводится оценка промышленной недвижимости.
Специалист при оценке промышленной недвижимости опирается, главным образом, на количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав коммерческой недвижимости.
Оценка промышленной недвижимости включает в себя обязательный выезд специалиста-оценщика для фотографирования объекта оценки. Визуальный осмотр, наиболее точно передает состояние объекта оценки, что значительно повышает точность расчетов. Фотографии, документально подтверждают состояние объекта оценки, тем самым формируют доказательную базу отчета.
Результаты оценки стоимости промышленной недвижимости напрямую зависят от сведений об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки, поэтому данные сведения подробно описываются в отчете об оценке стоимости промышленной недвижимости
Анализ рынка коммерческой недвижимости. В данной главе приводится подробный аналитический материал по рынку недвижимости, с учетом сегмента и территориальной принадлежности объекта оценки.
Аналитический материал, как правило, содержит следующие данные по рынку недвижимости:
- Объем ввода новых объектов коммерческой недвижимости
- Темп роста строительства к предыдущему году
- Структура предложения коммерческой недвижимости на первичном рынке
- Структура предложения коммерческой недвижимости на вторичном рынке
- Средние цены на коммерческую недвижимость
- Динамика цен коммерческой недвижимости (за 1 кв.м./$)
- Прогноз рынка коммерческой недвижимости
Расчет стоимости объекта оценки содержит описание методов расчета, в рамках применяемых подходов, обоснования расчетов и согласование результатов оценки.
Оценка промышленной недвижимости проводится на основе применения трех подходов к оценке:
- Затратного подхода
- Сравнительного подхода
- Доходного подхода
Оценка промышленной недвижимости затратным подходом основана на определении затрат необходимых для строительства идентичного объекта недвижимости с учетом всех видов износа.
Оценка промышленной недвижимости затратным подходом, дает нижний предел возможного диапазона рыночной стоимости в случае превышение спроса над предложением.
Оценка промышленной недвижимости затратным подходом, дает верхней предел возможного диапазона рыночной стоимости в случае преобладания предложения (избыток свободных площадей) над спросом.
Оценка коммерческой недвижимости затратным подходом, имеет определяющее значение при выполнении следующих оценочных задач:
- Оценка на пассивных рынках
- Оценка объектов специального назначения
- Страхование и налогообложение имущества
- Переоценка основных средств
Оценка промышленной недвижимости сравнительным подходом основана на сравнении оцениваемого объекта с аналогичным объектом в отношении, которого есть информация о ценах сделок с ним (либо цен предложения).
Оценка промышленной недвижимости сравнительным подходом возможна при наличии развитого рынка недвижимости и наоборот, отсутствия такого рынка, либо его недостаточная развитость, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными свойствами, не отражающими общего состояния рынка, применение этого подхода нецелесообразно.
В результате, оценка промышленной недвижимости сравнительным подходом дает наиболее реалистичную стоимость объекта оценки.
Оценка промышленной недвижимости доходным подходом основана на ожидаемых будущих доходах от использования объекта недвижимости.
Оценка промышленной недвижимости доходным подходом, заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости, как источника дохода, то есть, это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор.
Основной недостаток доходного подхода является то, что в отличие от двух других подходов оценки он основан на прогнозных данных.
Оценка промышленной недвижимости доходным подходом четко показывает инвестору, либо продавцу стоимость объекта недвижимости, с учетом существующих долгосрочных договоров аренды.
Приложение к отчету об оценке стоимости промышленной недвижимости содержит:
- Документы заказчика (правоустанавливающие и другие документы).
- Документы оценщика:
- Диплом оценщика;
- Свидетельство Оценщика о членстве в саморегулированной организации оценщиков (СРОО);
- Страховой полис оценщика на сумму 300 тыс. рублей;
- Страховой полис дополнительной ответственности оценщика на 100 миллионов рублей.
С 1 января 2008 года, отменена лицензия на оценочную деятельность, на основании ФЗ от 27.07.2006 года №157. Компания, при желании заказчика, может приложить лицензию, на оценочную деятельность, выданную Городской Оценочной Компании от 14 сентября 2005г. (сроком действия до 14.10.2010г.), тем самым показать заказчику, свой стаж работы в оценочной деятельности
Мы стремимся вести взвешенную тарифную политику. Цены на наши услуги формируются в зависимости от трудоемкости работ, специфики и особенностей объекта оценки, сроков выполнения заказа, объемом, формой предоставленной информацией и многих других факторов. Кроме этого, мы учитываем и конкретные пожелания клиента. Точная же стоимость договора, в большинстве случаев, определяется специалистом при первичном ознакомлении с объектом и заданием на его оценку.
Мы всегда рады Вас услышать и оказать помощь в вопросах оценки.
Мы работаем ежедневно: с 8.00 до 22.00
Офис компании: ст. метро "Славянский бульвар" (последний вагон из центра), 10 минут пешком, ул. Давыдковская, дом 3.
Звоните нам по телефону: +7(495) 105-95-30, либо пишите на email: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.;
В случае если Вы не можете приехать к нам в офис, то Оценщик на месте заключит с Вами договор и оставит квитанцию (счет) на оплату.
Наш адрес:
|
г. Москва, ул. Давыдковская, дом 3 ст. метро "Славянский бульвар" |
Тел.:+7(495) 105-95-30 email: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript. |
