Последовательность определения рыночной стоимости зданий и помещений

Определение рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС) в целях уточнения и внесения изменения в государственный кадастр недвижимости.

Виды недвижимого имущества:

  • встроенные помещения,
  • встроено-пристроенные помещения,
  • отдельно стоящие здания и сооружения, имущественные комплексы.

Сегменты коммерческой недвижимости:

  • административные (офисные) помещения,
  • торговые помещения,
  • складские помещения,
  • помещения для целей общепита.

Документы для описания и идентификации ОКС

  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект капитального строительства;
  • Техническая документация на недвижимое имущество (технический паспорт, кадастровый паспорт, выписки из технического паспорта, поэтажные планы, экспликации и т.п.).
  • Реестр договоров аренды и существенные условия этих договоров, касающихся размера и состава ставки арендной платы:
    • Включает/не включает НДС,
    • Включает/не включает операционные расходы.

Под операционными расходами в настоящем случае подразумевается все расходы компании на эксплуатацию ОКС, коммунальные платежи, налоги, а также расходы по страхованию в том числе:

  • Оплата услуг управляющей компании (коммунальной службы).
  • Оплата услуг охранного предприятия.
  • Оплата услуг по вывозу мусора.
  • Оплата услуг по предоставлению электроэнергии.
  • Оплата услуг по предоставлению телекоммуникаций и связи.
  • Оплата услуг по предоставлению воды.
  • Оплата услуг по предоставлению бытового газа.
  • Пропорциональная оплата, производимая в счет погашения арендных (налоговых) платежей за земельный участок, находящийся под недвижимым имуществом собственником недвижимого имущества.
  • Оплата страховой компании за страхование имущества.
  • Оплата текущего ремонта недвижимого имущества
  • Иные платежи, которые могут возникнуть по договору аренды, относящиеся непосредственно к оцениваемому недвижимому имуществу.

Данный вид расходов не включает в себя амортизационные платежи.

Документы для описания и идентификации Земельного участка

  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок под оцениваемым объектом. В случае аренды земельного участка, необходим договор аренды и расчет текущих платежей за последний отчетный период и год;
  • Кадастровый паспорт на земельный участок.
  • Документы, свидетельствующие об имеющихся обременениях и ограничениях на недвижимое имущество.

strong>В случае оценки объекта незавершенного строительством, необходим план инвестиций по годам с расшифровками по видам расходования средств с учетом НДС.

Определение рынка недвижимости для определения рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС) в целях уточнения и внесения изменения в государственный кадастр недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность экономических отношений между субъектами рынка (продавцами и покупателями) по поводу движения совокупных или отдельных прав (услуг) на недвижимое имущество и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции.

Рынок недвижимости для объекта оценки признается совершенным и открытым, если удовлетворяет следующим требованиям:

  • совершается достаточное количество экономических отношений (сделок или предложений) между субъектами рынка, удовлетворяющее принципу достаточности количества аналогов,
  • экономические отношения (сделки или предложения) подтверждаются источниками информации, удовлетворяющих требованиям Федеральных стандартов оценки.

Рынок недвижимости для объекта оценки существует в каждом типе (сегменте) недвижимого имущества по своему функциональному назначению.

Рынок недвижимости для объекта оценки структурируется по территориальному признаку: местный рынок недвижимости (в пределах одного муниципального образования или населенного пункта), региональный рынок недвижимости (в пределах субъекта Российской Федерации), федеральный рынок недвижимости (в пределах Российской федерации).

При наличии совершенного и открытого рынка для объекта оценки расчет рыночной стоимости должен осуществляться на основании сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход

Рыночная стоимость ОКС сравнительным подходом определяется как разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка. Под единым объектом недвижимости подразумевается объект капитального строительства и площадь земельного участка, необходимая для его функционирования.

Выбор объекта-аналога

Объектом-аналогом для объекта оценки признается экономическое отношение (сделка или предложение) между субъектами соответствующего рынка недвижимости, с достаточной долей схожести с объектом оценки по основным ценообразующим факторам:

  • Местоположение;
  • Площадь.

Количество и подбор объектов-аналогов

  • При использовании сравнительного подхода количество объектов-аналогов не может быть меньше, чем количество факторов (элементов сравнения), описывающих объект оценки, плюс один объект-аналог.
  • Количество факторов (элементов сравнения) для анализа выбранных объектов-аналогов, может быть уменьшено путем подбора объектов-аналогов полностью идентичных объекту оценки по данным факторам (элементам сравнения).
  • В любом случае количество объектов-аналогов не может быть менее трех.
  • Подбор объектов-аналогов осуществляется по принципу расширения области поиска от местного рынка недвижимости к федеральному рынку недвижимости.
  • Сведения об объектах-аналогах подтверждаются источниками информации, удовлетворяющими требованиям Федеральных стандартов оценки.

Корректировки к объектам-аналогам

Стоимостной корректировкой объекта-аналога по одному из факторов (элементу сравнения) для объекта оценки, признается расчетное изменение цены объекта-аналога, основанное на экономических, логических и расчетных обоснованиях в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Данные корректировки могут быть рассчитаны на основе корреляционно-статистических моделей или методом парных продаж.

В удельную стоимость аналогов, приведенную с учетом налога на добавленную стоимость, в процессе применения сравнительного подхода в общем порядке вносятся следующие корректировки:

  • оцениваемые права ;
  • корректировка на площадь земельного участка сверх, площади необходимой для функционирования ОКС;
  • скидка с цены предложения.
  • поправка на рыночные условия (период продажи).
  • поправка на состояние объекта.
  • поправка на масштаб (различие в площадях)
  • поправка на местоположение.

При выполнении всех корректировок, проводится согласование результатов по методу удельных весовых коэффициентов. Весовые коэффициенты для используемых аналогов не должны существенно различаться.

Определение рыночной стоимости

  • Рыночная стоимость земельного участка определяется согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 №568-р, и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р.
  • Рыночная стоимость объекта капитального строительства определяется вычитанием из стоимости единого объекта недвижимости рыночной или кадастровой стоимости земельного участка для его функционирования. Кадастровый показатель тестируется на соответствие рыночным диапазонам стоимости.

Доходный подход

Рыночная стоимость ОКС доходным подходом определяется как разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка. В случае, если существуют дополнительные доходы от эксплуатации земельного участка (парковка), то данная территория входит в состав единого объекта. Если дополнительные доходы отсутствуют, то площадь функционирования определяется аналогично площади сравнительного подхода.

В рамках доходного подхода необходимо использовать два метода:

  • Метод капитализации дохода – в случае постоянных потоков доходов от аренды коммерческих объектов недвижимости, для объектов, не требующих значительных инвестиций;
  • Метод дисконтирования денежных потоков в случае непостоянных потоков доходов от аренды коммерческих объектов недвижимости, для объектов требующих значительных инвестиций; для объектов незавершенных строительством.

Рыночная стоимость объекта доходным подходом определяется суммой потоков денежных средств, соответствующих доходам и расходам, приведенных к дате оценки с помощью выбранной ставки и включает следующие этапы:

  • Определение потенциального валового дохода;
  • Определение действительного валового дохода;
  • Определение операционных расходов;
  • Определение коэффициента капитализации/дисконтирования;
  • Определение чистого операционного дохода;
  • Определение стоимости реверсии (метод дисконтирования денежных потоков);
  • Определение итоговой стоимости объекта недвижимости;

Определение ПВД

Определение потенциального валового дохода, приносимого недвижимостью, базируется на анализе и расчете арендных ставок без учета налога на добавленную стоимость. При этом, в первую очередь, анализируются данные из реестра арендных ставок на дату оценки, полученные у Заказчика, на соответствие рыночных условиям. Если фактические арендные ставки входят в диапазон рынка, то к расчету принимается средневесовая арендная ставка или производится сегментирование арендаторов по выделенному признаку. Если фактические арендные ставки не соответствуют рыночным значениям, то необходимо провести расчет арендной ставки.

Дополнительный доход, например, от парковочного пространства, суммируется.

Определение ДВД

Определение действительного валового дохода определяется с учетом процента загрузки объекта недвижимости и дополнительных доходов от эксплуатации здания. Алгоритм выбора процента загрузки аналогичен определению арендных ставок:

  • анализ показателя на дату оценки оцениваемого объекта;
  • сопоставление с рыночными условиями;
  • при соответствии рыночным условиям принимается фактическая загрузка, при отклонении от рыночного диапазона, загрузка объекта рассчитывается или принимается по данным справочников с условием обоснования.

Определение операционных расходов

Выбор уровня операционных расходов соответствует вышеприведенному алгоритму. К расчету принимаются расходы без учета НДС.

В процессе оценки доходным подходом операционный НДС учитывать не надо. Приведение к соответствию результатов сравнительного и доходного подходов ведет к необходимости начисления транзакционного НДС к данным доходного подхода.

Определение коэффициента капитализации/дисконтирования

Значение коэффициента дисконтирования/капитализации должны находится в диапазоне, соответствующим данным обзора рынка недвижимости. Определение ставки капитализации проводят методом рыночной экстракции. При применении коэффициента дисконтирования в процессе реализации метода дисконтирования денежных потоков, данное значение является разницей между ставкой капитализации и нормой возврата.

Стоимость реверсии определяют с учетом ставки капитализации, а приведение результатов к дате оценки осуществляется при помощи коэффициента дисконтирования.

Определение рыночной стоимости

  • Итоговая стоимость ОКС является разницей между стоимостью единого объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его функционирования.
  • Приведение к соответствию результатов сравнительного и доходного подходов ведет к необходимости начисления транзакционного НДС к данным доходного подхода.

Согласование полученных результатов

Согласование полученных результатов рыночной стоимости объекта оценки различными подходами осуществляется в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Расчет рыночной стоимости в рамках доходного и сравнительного подходов базируется на ценах предложений, как по продаже, так и по аренде недвижимости. В соответствии с чем можно сделать вывод, что информация, используемая в доходном и сравнительном подходах, в равной степени является рыночной. Принимая во внимание количество и качество исходной информации, а также возможность каждого из подходов учитывать особенности объекта оценки и конъюнктуру рынка недвижимости удельный вес доходного и сравнительного подходов должен быть паритетным, т.е. по 50% каждый подход. В иных случаях требуется обоснование выбора удельных весов.

Итоговая стоимость должна находится в обоснованном диапазоне цен. При наличии отклонений необходимо привести объяснение смещения стоимости относительно значений рынка.

Оказываем профессиональные услуги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.

Оказываем профессиональные услуги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости. Если у Вас возникли вопросы по снижению кадастровой стоимости недвижимости, и Вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, свяжитесь с нами. Мы проведем предварительный расчет о возможности снижения кадастровой стоимости заявленных Вами объектов. Мы надеемся, что сможем помочь Вам наиболее полно и квалифицированно.

Связаться с Оценщиком

Подготовка отчета для дальнейшего оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, в том числе оспаривание кадастровой стоимости зданий и помещений, оспаривание кадастровой стоимости участка проводится нашими специалистами в кратчайшие сроки для снижения кадастровой стоимости и уменьшения налога на имущество либо для снижения арендных платежей за ЗУ.

Предлагаем получить первичную консультацию от ведущего Оценщика с опытом оценки более 20 лет.

☎ +7(495) 105-95-30

Направить нам документы и информацию для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости можно на почту Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

Контакты

Телефон: ☎ +7(495) 105-95-30

ООО «Городская оценочная компания»
ИНН 7713555544
ОГРН 1057747045267 дата регистрации 18.05.2005 г.

Наши адреса:
м. "Славянский бульвар",
г. Москва, ул. Давыдковская, дом 3.;
м. «Фили», МФК «Фили Град»
г. Москва, Береговой проезд, д.5А, этаж 13, офис №104.