Методология индивидуальной оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости. Основные замечания к отчетам об оценке.
Наиболее распространенные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки в отчетах об оценке:
Рыночная стоимость объектов капитального строительства определяется без учета налога на добавленную стоимость, или же определяется с учетом стоимости земельного участка, на котором расположен объект. В отношении земельных участков (в случае оспаривания кадастровой стоимости именно земельного участка) неверно определяется статус – оценивается право аренды, а не право собственности.
В нарушение принципа существенности п. 4 ФСО № 3 и принципа достаточности информации п. 19 ФСО №1 отсутствует описание улучшений оцениваемого земельного участка, в результате чего не представляется возможным получить полное представление об объекте оценки и проверить корректность применения подходов и методов к оценке, а также проанализировать полученную итоговую рыночную стоимость объекта оценки на соответствие данным рынка.
Анализ рынка не соответствует требованиям п. 11 ФСО № 7: отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок, интервалы значений цен, интервалы значений основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых с объектом оценки объектов, отсутствуют основные выводы.
Для расчетов в рамках применения сравнительного подхода к оценке подбираются аналоги, принадлежащие к другому сегменту рынка, или же имеющие другие значительные отличия от оцениваемого объекта, что в результате приводит к значительной величине итоговых корректировок, нарушение п. 14 ФСО № 1.
Корректировки в рамках применения сравнительного подхода вносятся экспертно, без соответствующих обоснований, или же со ссылками на источники информации, которые невозможно проверить на предмет авторства и даты получения этой информации, нарушение п. 10 ФСО № 3.
В рамках применения доходного подхода используются данные, предоставленные заказчиком, а не рыночные данные. Полученные величины арендных ставок, операционных расходов и ставок дисконтирования (или капитализации) не анализируются на соответствие рыночным данным и значительно от рыночных соответственных величин отличаются. Нарушение принципа обоснованности п. 4 ФСО № 3.
В рамках применения затратного подхода к оценке величины полученной в результате расчетов восстановительной стоимости, физического износа объектов не анализируются на соответствие рыночным данным и реальному физическому состоянию объекта, нарушение п. 4 ФСО № 3.
Не применяется доходный подход к оценке для земельных участков, застроенных доходными объектами, то есть способных генерировать доход, п. 23 ФСО № 7. Аналогично некорректен отказ от применения сравнительного подхода для объектов, принадлежащих к сегменту рынка, который является развитым и в общедоступных источниках информации имеются предложения по продаже аналогичных объектов.
Используется информация о событиях, произошедших после даты оценки , п. 19 ФСО № 1.
Отсутствуют, либо приведены в нечитаемом виде копии материалов, подтверждающих достоверность информации об объектах-аналогах, использованных для расчетов, нарушение п. 10 ФСО № 3.
Для расчетов применяются математические методы, описание применения которых, расчеты и пояснения к расчетам приводятся в таком виде, который не позволяет воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам, нарушение принципа проверяемости п. 4 ФСО № 3.
Полученная в результате расчетов итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки не соответствует данным, приведенным в разделе анализа рынка, нарушение принципов однозначности и проверяемости п. 4 ФСО № 3.
Оказываем профессиональные услуги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.
Оказываем профессиональные услуги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости. Если у Вас возникли вопросы по снижению кадастровой стоимости недвижимости, и Вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, свяжитесь с нами. Мы проведем предварительный расчет о возможности снижения кадастровой стоимости заявленных Вами объектов. Мы надеемся, что сможем помочь Вам наиболее полно и квалифицированно.
Связаться с Оценщиком
Подготовка отчета для дальнейшего оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, в том числе оспаривание кадастровой стоимости зданий и помещений, оспаривание кадастровой стоимости участка проводится нашими специалистами в кратчайшие сроки для снижения кадастровой стоимости и уменьшения налога на имущество либо для снижения арендных платежей за ЗУ.
Предлагаем получить первичную консультацию от ведущего Оценщика с опытом оценки более 20 лет.
Направить нам документы и информацию для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости можно на почту Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Контакты
Телефон: ☎ +7(495) 105-95-30
ООО «Городская оценочная компания»
ИНН 7713555544
ОГРН 1057747045267 дата регистрации 18.05.2005 г.
Наши адреса:
м. "Славянский бульвар",
г. Москва, ул. Давыдковская, дом 3.;
м. «Фили», МФК «Фили Град»
г. Москва, Береговой проезд, д.5А, этаж 13, офис №104.
