Отличия кадастровой стоимости от рыночной Кадастровая стоимость — это оценка недвижимого имущества государством. Органы власти проводят оценку по утвержденной методике.
Рыночная стоимость здания, помещения — это цена, о которой договорились обе стороны сделки, продавец и покупатель. На эту цену влияют разные факторы: площадь недвижимости, этаж, год постройки, наличие и состояние инженерных коммуникаций, планировка и проведённый ремонт, транспортная доступность и инфраструктура. Полный перечень включает больше критериев и зависит от конкретного объекта.
Стоимость по кадастру устанавливают в конкретном регионе на основе среднестатистической цены. Множество похожих объектов недвижимости группируют и определяют для них стоимость на конкретную дату.
Рыночная стоимость меняется постоянно, кадастровая фиксируется на определённый законом срок.
Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость - установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Что такое оценочная группа?
При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу "схожести", подобности.
Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.
Что такое модель оценки?
В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование - строятся модели оценки для каждой оценочной группы.
Модель оценки - уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости.
Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости - район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры).
При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.
Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр - удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.
Что такое ценообразующий фактор?
Ценообразующий фактор - качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости.
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком.
При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определенную оценщиком.
Что такое индивидуальная оценка?
В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально.
В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета.
Что такое поправочный коэффициент?
Поправочный коэффициент - величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов.
Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного здания или помещения.
Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно. При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии).
Обобщенные сведения о рассмотрении споров в комиссиях при Росреестре
За пять месяцев 2025 года общее количество заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – заявления), поданных в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра (далее – Комиссии) в рамках положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составляет 8 единиц в отношении 12 объектов недвижимости.
Из них подано:
- юридическими лицами 6 заявлений;
- физическими лицами 2 заявления.
Все 8 заявлений поданы по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Все поступившие за указанный отчетный период заявления не приняты к рассмотрению.
Обобщенные сведения о рассмотрении споров в судах
За период с 01.01.2025 по 31.05.2025 в судах инициировано 1418 споров о величине внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 2216 объектов недвижимости.
По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ППК «Роскадастр», в том числе филиалы ППК «Роскадастр» по субъектам Российской Федерации, органы государственной власти (органы местного самоуправления), бюджетные учреждения, созданные субъектами Российской Федерации и наделенные полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, а также комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра (далее – Комиссия).
В качестве административного ответчика за указанный период Комиссии не привлекались.
В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – иски) обращаются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках указывалось основание – установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (1348 исков), об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решения государственного бюджетного учреждения, созданного исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (66 исков), об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (4 иска).
За указанный период по состоянию на 31.05.2025 рассмотрено 389 исков: требования истцов удовлетворены в отношении 329 исков, не удовлетворены в отношении 60 исков. На конец отчетного периода на рассмотрении находится 1029 исков.
В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2025 по 31.05.2025, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения по состоянию на 31.05.2025, на 8,5 млрд. руб. (32,58%):
- суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составила 26 млрд. руб.;
- после оспаривания – около 18 млрд. руб.
Данные о пересмотре кадастровой стоимости в 2024 г.
Информация о деятельности комиссий за 2024 год
За двенадцать месяцев 2024 года общее количество заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – заявления), поданных в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра (далее – Комиссии) в рамках положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составляет 107 единиц в отношении 188 объектов недвижимости.
Из них подано:
- юридическими лицами 86 заявлений;
- физическими лицами 21 заявление.
Из общего количества поданных за указанный период заявлений:
- 4 заявления подано по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- 101 заявление подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость;
- в 2 заявлениях основание указано не было.
Результаты судебных решений по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости за 2024 г.
За период с 01.01.2024 по 31.12.2024 в судах инициировано 6807 споров о величине внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 11 771 объекта недвижимости.
По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ППК «Роскадастр», в том числе филиалы ППК «Роскадастр» по субъектам Российской Федерации, органы государственной власти (органы местного самоуправления), бюджетные учреждения, созданные субъектами Российской Федерации и наделенные полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, а также комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра (далее – Комиссия).
В качестве административного ответчика за указанный период Комиссии не привлекались.
В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – иски) обращаются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках указывалось основание – установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (6711 исков), об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решения государственного бюджетного учреждения, созданного исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (85 исков), об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (11 исков).
За указанный период по состоянию на 31.12.2024 рассмотрено 3862 иска: требования истцов удовлетворены в отношении 3513 исков, не удовлетворены в отношении 349 исков. На конец отчетного периода на рассмотрении находится 2945 исков.
В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2024 по 31.12.2024, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения по состоянию на 31.12.2024, на 150,5 млрд. руб. (32,73%):
- суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составила 459,9 млрд. руб.;
- после оспаривания – 309,4 млрд. руб.
Источник информации: данные Росреестра
Оказываем профессиональные услуги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.
Оказываем профессиональные услуги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости. Если у Вас возникли вопросы по снижению кадастровой стоимости недвижимости, и Вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, свяжитесь с нами. Мы проведем предварительный расчет о возможности снижения кадастровой стоимости заявленных Вами объектов. Мы надеемся, что сможем помочь Вам наиболее полно и квалифицированно.
Актуальные вопросы уточнения кадастровой оценки.
Мониторинг проведения государственной кадастровой оценки.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки.
Основные замечания к отчетам об оценке.
Кадастровая оценка земельных участков
Переходный период в кадастровой оценке.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Переоценка кадастровой стоимости в Московском регионе.
Последовательность определения рыночной стоимости зданий и помещений.
Связаться с Оценщиком
Подготовка отчета для дальнейшего оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в 2025 - 2026 годах, в том числе оспаривание кадастровой стоимости зданий и помещений, оспаривание кадастровой стоимости участка проводится нашими специалистами в кратчайшие сроки для снижения кадастровой стоимости и уменьшения налога на имущество либо для снижения арендных платежей за ЗУ.
Предлагаем получить первичную консультацию от ведущего Оценщика с опытом оценки более 20 лет.
Направить нам документы и информацию для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости можно на почту Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Контакты
Телефон: ☎ +7(495) 105-95-30
ООО «Городская оценочная компания»
ИНН 7713555544
ОГРН 1057747045267 дата регистрации 18.05.2005 г.
Наши адреса:
м. "Славянский бульвар",
г. Москва, ул. Давыдковская, дом 3.;
м. «Фили», МФК «Фили Град»
г. Москва, Береговой проезд, д.5А, этаж 13, офис №104.
